Eine Mietminderung nach §536 BGB ist gültig, wenn das Mietobjekt nicht den vertraglichen Vereinbarungen entspricht. Entsprechend kann Schimmel durchaus als Begründung dienen.
Bedingungen und Vorgehen bei Mietminderung
Mietminderungsgründe gibt es viele und jede dieser Begründungen kann je nach Art und Intensität ihres Vorkommens zu variierenden Mietminderungshöhen führen. Als Mietminderungsgrund zählt rechtlich gesehen ein Schaden, wenn drei Bedingungen erfüllt sind. Erstens darf der Schaden nicht unerheblich sein, zweitens darf die Ursache des Schadens nicht aus einem Selbstverschulden des Mieters resultieren und zu guter Letzt muss der Mieter zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung nicht in Kenntnis über den Mangel gesetzt worden sein.
Ein Schaden gilt vor Gesetz im Übrigen dann als erheblich, wenn er nicht leicht zu erkennen und nur mit erheblichen Kosten- und Zeitaufwand behoben werden kann.
Für den Fall, dass ein oder auch mehrere erhebliche Mängel in ihrer Wohnung auftreten, sollten Sie zunächst eine Mängelliste erstellen, die dem Vermieter schriftlich übergeben wird. Dokumentieren Sie hierbei die Mängel sicherheitshalber am besten fotographisch. Wenn Sie außerdem ihrem Vermieter eine ausreichende Frist zur Mängelbehebung gewährt haben, sind Sie berechtigt die Miete zu kürzen.
Schimmel als Mietminderungsgrund: Die Schuldfrage ist entscheidend
Wie aber sehen die Möglichkeiten des Mieters aus bei Schimmel eine Mietminderung durchzusetzen? Zur Klärung dieser Frage gilt es die drei Bedingungen für eine Mietminderung zu klären. Erstens sind laut Rechtsprechung die Auswirkungen von Feuchtigkeit ein Sachmangel und daher nicht unerheblich.
Zweitens muss die Schuldfrage geklärt werden. Die Schuld kann zum einen beim Mieter selbst liegen, was nicht zur Mietminderung berechtigt. Um ein Eigenverschulden zu vermeiden ist es daher ratsam die Luftfeuchtigkeit im Blick zu behalten, da sich bei unzureichender Lüftung Feuchtigkeit an der kältesten Wandseite niederschlägt. Dies ist in den meisten Fällen eine Außenwand.
Im Alltag entsteht nahezu zwangsläufig durchs Duschen, Zimmerpflanzen, Wäschetrocknen und sogar durchs Schlafen eine hohe Luftfeuchtigkeit, sodass ein geeignetes Heiz- und Lüftungsverhalten unabdingbar ist. Zum ständigen Kontrollieren der Luftfeuchtigkeit ist daher der Kauf eines Hygrometers zu empfehlen. Versuchen Sie außerdem die Raumtemperatur im Schnitt bei ungefähr 20°C einzupendeln, denn umso kälter ein Raum ist, desto weniger Feuchtigkeit kann die Raumluft aufnehmen.
Anders verhält es sich, wenn die Schuldigkeit beim Mieter liegt. Eine Möglichkeit hierfür wäre, dass die Schimmelbildung aufgrund der baulichen Substanz entsteht. Als bauliche Mängel oder Schäden gelten beispielsweise:
- Risse im Mauerwerk
- Wärmebrücken
- Ungenügende Wärmedämmung
- Undichte Fenster und Türen
In all diesen Fällen dringt die Feuchtigkeit ins Mauerwerk, wo sie nur noch unzulänglich entweichen kann. Die Mietminderung wegen Schimmel ist aus diesem Grund wahrscheinlich, da dem Befall ein Sachmangel vorausgeht, den nicht der Mieter zu verschulden hat. Wenn Sie zudem drittens bei Vertragsabschluss nicht über die Schimmelbildung unterrichtet wurden, sind Sie auf der sicheren Seite und können eine Mietminderung rechtlich durchsetzen.
Höhe der Mietminderung
Liegt die Schuld der Schimmelbildung entsprechend beim Vermieter und nicht beim Mieter stellt sich von Seiten des Mieters die Frage, wie viel Mietminderung bei Schimmel zulässig ist. Hier spielt die Intensität des Schimmelbefalls die zentrale Rolle. In der Regel gilt in der Rechtsprechung eine Kürzung der Miete um 10 bis 20 Prozent, wenn größere Schimmelflecken vorhanden sind. Liegt eine erhebliche Durchfeuchtung der gesamten Wohnung vor kann dieser Richtwert natürlich auch überstiegen werden.
Weitere Informationen, rund um weitere Gründe für Mietminderungen in Deutschland, hat der Berufsverband der Rechtsjournalisten e. V. auf einem umfangreichen Ratgeberportal zusammengestellt. Autor: Kevin Geisler.
